一线城市加入“以购代建”行列：保障性住房供给新模式

元描述： 深圳宣布加入“以购代建”行列，标志着一线城市正式加入收购商品房用作保障性住房的政策趋势。本文深入分析该政策的背景、实施方式、潜在影响以及未来发展趋势，并探讨其对房地产市场和保障性住房供应的影响。

深圳的加入，意味着“以购代建”政策将在更多一线城市落地。 今年以来，全国各地已有多个城市出台了地方政府或国企收购存量住宅用于保障房的政策，但多数集中在非一线城市。深圳的加入，无疑是这一政策趋势的里程碑，标志着“以购代建”模式将向一线城市蔓延，并对整个房地产市场产生深远影响。

“以购代建”的魅力：多方共赢的良性循环。 这种模式不仅能够有效缓解房企资金压力，并通过增加保障性住房供给，促进房地产市场的健康发展，更能为社会提供更多优质、可负担的住房选择。对于政府而言，这是一种高效、灵活的保障性住房建设方式，能够快速补充保障房供给，提升城市住房保障能力。对于房企而言，这无疑是回笼资金、缓解债务压力的良机，为其注入新的活力。而对于购房者而言，这则意味着更多选择，更丰富的保障性住房供给，提升了住房可获得性。

本文将深入探讨“以购代建”模式的具体实施方式、潜在影响以及未来发展趋势，并结合专家观点和市场数据，分析其对房地产市场和保障性住房供应的影响。 让我们一起揭开“以购代建”的神秘面纱，探究其背后的深层逻辑和现实意义，并展望其未来发展方向。

深圳“以购代建”：一线城市保障性住房新方向

深圳加入“以购代建”行列：政策背景和实施细则

2023年8月7日，深圳市安居集团发布通告，宣布将开展收购商品房用作保障性住房的工作，这标志着一线城市正式加入“以购代建”的行列。

深圳的“以购代建”政策主要针对以下类型的商品房：

  • 住宅： 包括普通住宅、公寓、宿舍等。

  • 整栋或整单元： 优先选择未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

  • 主力户型面积： 满足深圳市保障性住房户型、面积要求（65平方米以下）。

深圳的政策发布，意味着“以购代建”模式正在逐步向一线城市蔓延。 这一趋势不仅体现了政府对保障性住房建设的重视，也反映了市场对“以购代建”模式的认可。

佛山“以购代建”：广东省内另一个成功案例

除了深圳，广东省内另一大城市佛山也于今年8月份发布了《关于征集已建成存量商品房用作保障性住房的通知》，宣布将征集市内五区已建成未出售的商品房项目，用于建设配售型和保障性租赁住房。

佛山“以购代建”政策的具体规定如下：

  • 优先选择： 整地块或整栋未销售的项目。

  • 面积要求：

    • 配售型保障性住房： 单套建筑面积在50平方米以上、不超过120平方米，以100平方米以下户型为主。

    • 保障性租赁住房： 以单套建筑面积不超过70平方米的小户型为主。

  • 其他要求： 已取得竣工验收备案证明，房源权属清晰且可交易。

佛山“以购代建”政策的实施，为其他城市提供了可借鉴的经验，也为“以购代建”模式的推广提供了有力支持。

“以购代建”模式：优势分析

“以购代建”模式的优势：多方共赢的良性循环

“以购代建”模式的优势在于其能够实现多方共赢：

1. 政府：高效、灵活的保障性住房建设方式

政府可以通过收购存量商品房，快速补充保障性住房供给，提高城市住房保障能力，同时避免了传统土地征收和房屋拆迁的繁琐程序，节约了建设成本和时间。

2. 房企：回笼资金、缓解债务压力的良机

房企可以通过出售存量商品房，快速回笼资金，缓解资金链压力，并降低债务风险，为企业发展注入新的活力。

3. 购房者：更多选择，更丰富的保障性住房供给

购房者可以通过“以购代建”模式，获得更多优质、可负担的住房选择，提升了住房可获得性，并改善了居住条件。

“以购代建”模式的挑战：实施中的关键问题

尽管“以购代建”模式拥有诸多优势，但也面临一些挑战：

1. 资金来源：政府资金投入和市场化运作的平衡

政府需要投入资金收购存量商品房，并提供相应的配套资金用于改造和运营。如何平衡政府资金投入和市场化运作，是“以购代建”模式成功实施的关键问题。

2. 收购价格：市场评估和政府定价的博弈

收购价格需要合理评估，既要保证房企的利益，又要避免政府财政负担过重。如何平衡市场评估和政府定价，是需要认真考量的问题。

3. 项目管理：政府监管和市场机制的协同

政府需要加强对“以购代建”项目的监管，确保项目质量、资金使用和运营管理符合相关规定。同时，也要发挥市场机制的作用，鼓励社会资本参与项目建设和运营，提升项目效率和效益。

“以购代建”模式的未来发展趋势：展望

“以购代建”模式的未来发展趋势：

  • 规模化发展： 未来将会有更多城市加入“以购代建”行列，并逐步扩大收购范围和规模，以满足日益增长的保障性住房需求。

  • 多元化发展： “以购代建”模式将不断丰富和完善，探索更多类型和形式的保障性住房，以满足不同人群的住房需求。

  • 市场化发展： 政府将鼓励社会资本参与“以购代建”项目的建设和运营，促进市场化运作机制的建立，提升项目效率和效益。

“以购代建”模式的意义：

“以购代建”模式的成功实施，将为解决住房问题、促进房地产市场健康发展提供新的思路和方法。 这一模式不仅能够有效缓解房企资金压力，并通过增加保障性住房供给，促进房地产市场健康发展，更能为社会提供更多优质、可负担的住房选择，为城市发展和民生改善贡献力量。

常见问题解答

1. “以购代建”模式的资金来源是什么？

“以购代建”模式的资金来源主要包括政府财政资金、市场化融资、以及房企自筹资金等。政府可以通过发行专项债券、设立专项资金等方式，为“以购代建”项目提供资金支持。同时，也可以鼓励金融机构开发针对“以购代建”项目的信贷产品，吸引社会资本参与。

2. “以购代建”模式的收购价格如何确定？

收购价格一般以同地段保障性住房重置价格作为参考上限， 并考虑房屋面积、建造时间、装修情况等因素。政府会组织专家评估，并与房企进行协商，最终确定合理的收购价格。

3. “以购代建”模式的项目管理如何进行？

政府会制定相应的管理制度和监管措施，对“以购代建”项目的建设、运营和管理进行全过程监管。同时，也会鼓励社会资本参与项目的建设和运营，提升项目效率和效益。

4. “以购代建”模式对房价的影响是什么？

“以购代建”模式的实施，一方面可以缓解房企资金压力，另一方面可以增加保障性住房供给，从而对房价起到一定的抑制作用。但具体影响程度还需要根据实际情况进行分析。

5. “以购代建”模式有哪些潜在风险？

“以购代建”模式的潜在风险主要包括：资金风险、价格风险、项目管理风险和政策风险等。政府需要制定完善的政策和监管措施，并加强风险防控，才能确保“以购代建”模式的顺利实施。

6. “以购代建”模式的未来发展方向是什么？

“以购代建”模式未来将朝着规模化发展、多元化发展和市场化发展方向迈进。政府会不断完善相关政策，鼓励社会资本参与，并探索更多类型和形式的保障性住房，以满足不同人群的住房需求。

结论

“以购代建”模式的出现，为解决住房问题、促进房地产市场健康发展提供了新的思路和方法。这一模式不仅能够有效缓解房企资金压力，并通过增加保障性住房供给，促进房地产市场健康发展，更能为社会提供更多优质、可负担的住房选择，为城市发展和民生改善贡献力量。

随着政策的不断完善，以及市场机制的不断成熟，“以购代建”模式将会在更多城市落地，并成为保障性住房建设的重要模式。 让我们拭目以待，见证“以购代建”模式的蓬勃发展，以及其为社会带来的积极影响。